土地を売却しようと考えたとき、「解体して更地にしてから売った方が有利なのか、それとも建物を残したままの方がいいのか」と迷う方は少なくありません。見た目の印象は更地が良い場合もありますが、実は税金の面で大きな違いがあります。本記事では、土地販売に関わる注意点や固定資産税の考え方についてわかりやすく解説します。将来の売却や相続を考えている方にとっても役立つ内容です。

建物を解体して更地にすると税金が変わる？

まず押さえておきたいのは、固定資産税は「土地」と「建物」に課税されるという点です。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」という軽減措置があり、最大で課税標準額が1/6まで軽減されます。例えば、30坪の土地に家が建っている場合、その土地の固定資産税は大幅に抑えられているのです。

ところが、建物を解体して更地にすると、この軽減措置がなくなります。結果として「土地だけは固定資産税が高い」と感じる状況になるのです。つまり、毎年の負担が一気に増える可能性があります。

更地にするメリットとデメリット

メリット

• 買い手が自由に設計できるため、検討されやすい
• 古い建物の解体費を買主が負担せずに済む
• 見た目がきれいで印象が良い

デメリット

• 固定資産税が軽減されず高くなる
• 解体費用（木造で150～250万円、鉄骨やRC造ではさらに高額）がかかる
• 更地にした後、売却まで時間がかかると税負担が大きくのしかかる

境界確定と測量代も忘れずに

土地を売却する際に重要なのが「境界確定」です。隣地との境界が不明確なままでは、買主に不安を与えてしまいます。そのため、測量を依頼して「ここからここまでが自分の土地」とはっきりさせておくことが大切です。測量費用は数十万円かかることも多く、売却前の準備資金として見込んでおく必要があります。

解体更地にして売るべきか、建物付きで売るべきか

「古家付き土地」として売りに出すケースも少なくありません。この場合、買主が解体費を見込んで価格交渉することもありますが、固定資産税の軽減措置は残ります。
逆に「解体更地」にすると印象は良いですが、売却までの間の税負担は増えます。
つまり、売却のスピードや市場のニーズに応じて戦略を変えるのが賢明です。

固定資産税のシミュレーション

例えば、この付近の住宅地で30坪の土地を考えてみましょう。
・住宅がある場合 → 固定資産税は軽減され数万円程度
・更地にした場合 → 軽減がなくなり倍以上になる可能性
こうした差額が数年間積み重なると、売却益に大きく影響します。

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売却や購入を検討される際には、解体の要不要や固定資産税の見込み額、測量の手続きまでトータルでご相談いただけます。
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まとめ

土地を売却するときは、ただ更地にすれば良いというわけではなく、税金の仕組みや費用面を正しく理解することが大切です。
「土地だけは固定資産税が高い」という現象の裏には、住宅用地の特例措置が関係しています。
売却時には、解体の有無・境界確定・税負担を含めて総合的に判断し、専門家に相談することをおすすめします。