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売却でつまずかないために大切なこと：最も時間がかかりやすい手続きが「抵当権抹消登記」です。
早めに段取りをしておくことで、決済・引渡しのトラブルを未然に防げます。
この記事では、抵当権抹消登記の基本から、司法書士への依頼・費用感、銀行側の処理にかかる時間目安、具体的なスケジュール例まで丁寧に解説します。

抵当権抹消登記とは？

抵当権抹消登記とは、住宅ローンなどで設定された抵当権を登記簿上から消す手続きです。
売却時には登記簿に抵当権が残っていると買主側の融資が下りにくく、決済の妨げになることが多いため、確実に抹消する必要があります。
初めての方にもわかりやすい言葉で順を追って説明します。

抵当権抹消登記に時間がかかる主な理由

• 銀行側の完済確認と抹消証明書（債権消滅証明書）発行の手続き
• 司法書士が法務局へ申請するまでの書類準備と提出
• 法務局の審査・処理期間（混雑により変動）

特に銀行手続きは、金融機関や支店ごとの運用差が大きく、月末・年度末・大型連休前後は処理が遅れがちです。

必要書類（代表的なもの）

• 登記事項証明書（登記簿謄本）— 抵当権の種類・名義を確認
• 金融機関の「債権消滅証明書」または同等の書類
• 委任状（司法書士に代理を依頼する場合）
• 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカード等）
• 印鑑（実印、必要に応じて）

司法書士に代理で依頼するメリットと費用感

司法書士への依頼は一般的で、ミスを防ぎ手続きを迅速化できます。
目安として、司法書士報酬は約3万円〜5万円、書類取得の実費や郵送費が別途かかります。
抹消登記自体は登録免許税の課税対象とならない（非課税）場合が多いですが、
事務所やケースにより異なるので見積りを確認してください。

銀行が用意する時間の目安

金融機関によって差はありますが、
一般的には7〜21営業日を見ておくと安心です。短い場合は5営業日ほどで済みますが、
名義照会や本店対応が必要な場合、または書類の差替えが発生した場合は3週間以上かかることがあります。

実務的なスケジュール（例）

• （売買契約締結時）：登記事項証明書の取得、金融機関へ抹消手続きの事前相談。
• （完済・証明書取得）：ローン完済手続き、銀行からの債権消滅証明書の受領。
• （司法書士依頼）：委任状・必要書類を司法書士へ送付、登記申請。
• 　抹消確認後、引渡し。抹消が決済後に完了する場合は、別途合意や保証を用いるケースもあります。

押さえておきたい実務のコツ

• 銀行担当者と事前に「抹消に必要な書類」「所要日数」を明確に確認する。
• 共有名義や相続がある場合は追加書類が必要になり、時間を要するので早めに対応する。
• 司法書士は売買決済の実務経験がある事務所を選ぶと安心。
• スケジュールに余裕（目安：2〜3週間）を持たせる。

共有名義・相続があるケースの注意点

共有名義の場合、すべての名義人の同意と書類が必要です。相続が絡むと相続登記・遺産分割協議が優先される場合が多く、
抹消手続きは相続登記の完了後でなければ進められないことがあります。専門家と相談し優先順位を整理しましょう。

売却を急ぐときの対処法（リスクと注意点）

どうしても引き渡しを急ぐ場合、買主側と合意のうえで一時的に抵当権が残る条件で契約を進める方法や、決済後に売主が抹消を完了する合意を結ぶ方法があります。ただし、買主の融資が通らないリスクや、契約トラブルにつながる可能性があるため、必ず司法書士や当社と相談のうえ慎重に進めてください。

すぐ使える：銀行への依頼メール例

実際の事例（経験則）

電子申請や銀行の債権管理システムが整っているケースでは、
完済から1週間以内で抹消まで完了した例があります。
一方、名義や住所の不一致、共有者対応、書類差替えが発生したケースでは3週間以上かかった例もあり、事前準備の差が処理期間に直結します。

狭山不動産のサポート内容（狭山市・所沢市・入間市）

当社は地域の金融機関や司法書士との連携に慣れています。売却依頼をいただければ、金融機関との事前調整、司法書士の紹介・橋渡し、スケジュール管理をサポートし、お客様が売却に専念できる体制を整えます。

Q. 抵当権抹消登記は売主がやるべき？

A. 基本的には売主の責任で完済→抹消を行いますが、司法書士に委任するのが一般的です。

Q. 司法書士に頼むと日数はどれくらい？

A. 司法書士の申請後、法務局の混雑状況にもよりますが通常1〜2週間程度が目安です。

Q. 抵当権抹消登記に税金はかかるの？

A. 抹消登記自体は登録免許税の課税対象外（非課税）となるケースが多いですが、必ず事前に確認してください。

抵当権抹消登記は、売却を成功させるための重要かつ避けられないプロセスです。
狭山不動産は地域に根ざした対応で、あなたのスケジュールに合わせた最短ルートをご提案します。まずはお気軽にご相談ください。