不動産ブログ

住宅の売却を考える際、「私道の注意点」は必ず押さえておきたい重要項目です。特に狭山市・所沢市・入間市など、戸建ての多い地域では、私道を通って自宅へ入るケースも珍しくありません。しかし、売却時になると「持ち分はあるの？」「位置指定道路って何？」「掘削するときに承諾が必要？」というように、普段は気にしないポイントが一気に問題として浮上します。

この記事では、住宅購入・売却を考える方が迷いやすい「私道のチェックすべき点」を、建築士・宅建士の視点を交えながら、できるだけ専門用語を避けて丁寧にまとめました。最初に意識すべき方向性としては、「安心して売れる状態かどうか」を判断できること。そして買主さまにもわかりやすく説明できる状態にすること。この2つを達成することを目指します。

私道とは？ 道路のように見えて道路ではない“個人の土地”

まずは基本の整理から始めます。私道とは、字のとおり「私有地でつくられた道路」です。見た目は公道とほとんど変わりませんが、管理者は市区町村ではなく、あくまで個人または複数の住民という点が最重要ポイントです。

売却する不動産が私道に接している場合、以下のような場面で問題が生じることがあります：

• 再建築できるかどうかの判断に影響する
• 給水管・ガス管・下水管などを引き込む工事で承諾が必要になる
• 道路を維持する費用が誰負担か曖昧になりトラブルの原因になる
• 買主が住宅ローン審査で不利になる場合がある

このように、私道は「売却時にこそ気を付けるべきポイント」が多くあります。

私道の注意点①：私道の“持ち分”はあるか？

売却時に最も大きなテーマになるのが、私道の持ち分の有無です。 私道は複数の家で共有して使っているケースがほとんどですが、その道路の土地に対して「持ち分（所有権の割合）」を保有しているかどうかが非常に重要です。

▶ 持ち分がある場合
道路を利用する権利が明確で、建て替えやライフライン工事などの際にスムーズな手続きが進めやすくなります。

▶ 持ち分がない場合
私道を使用する権利そのものが曖昧になるため、売却時に買主から不安視されやすいという課題が出てきます。

私道の注意点②：位置指定道路とは？ 再建築可能かを左右するポイント

次に押さえておきたいのが、「位置指定道路」という言葉です。私道であっても、一定の条件をクリアして行政から「ここは建築基準法上の道路として扱いますよ」と指定された道路のことをいいます。

位置指定道路のメリットは明確です：

• 原則として再建築が可能になる
• 買主が安心して購入しやすい
• 住宅ローン審査がスムーズになる

反対に、位置指定道路でない私道の場合、

→ 再建築できるかどうかが個別判断になる
→ 買主にしっかり説明が必要になる

という点が売却のハードルになります。

私道の注意点③：掘削通行承諾書は必要か？

私道に埋まっているライフライン（上下水道・ガスなど）を交換・延長する場合、「私道を掘らせてもらう許可」が必要になることがあります。それが掘削通行承諾書です。

売却時には、買主側がその後の改修工事を想定するため、「承諾書が取れる環境かどうか」を気にします。

・持ち分がある → 比較的スムーズ
・持ち分がない → 所有者全員の承諾が必要

私道所有者が多数いるケースでは、承諾を得るまでに時間がかかったり、そもそも連絡が取れない場合もあります。この点も売却前に把握すべき重要項目です。

私道の注意点④：道路幅は4mあるか？

建築基準法では、原則として「4m以上の道路」に土地が接していることが求められます。 私道の場合も同じで、4m未満の道路は「狭隘道路（きょうあいどうろ）」と扱われる場合があります。

4m未満の場合、再建築の際に道路中心線から2m後退する「セットバック」というルールが適用されることがあります。売却前にこの説明ができると、買主の不安を取り除くことができます。

私道の注意点⑤：接道は2m以上あるか？

道路に面している長さ（間口）が2m以上必要というルールもあります。 私道に接していても、接道部分が極端に短い場合、再建築できないケースがあります。

この「接道義務」をクリアしているかどうかは、売却に大きく影響します。 不安な場合は、売却相談時に図面や現地をもとに不動産会社へ確認するのがおすすめです。

狭山不動産では“私道の注意点”をまとめてチェックできます

私道を含む不動産は、売却前にチェックすべき項目が多いのが特徴です。しかし、すべてを自分で調べるのは容易ではありません。 狭山不動産では、

• 私道の持ち分の有無
• 位置指定道路かどうか
• 掘削通行承諾書が必要か
• 道路幅4mの基準を満たしているか
• 接道2m以上の条件を満たすか

といった項目を、現地と図面をもとに丁寧に確認し、売主さまにわかりやすく解説しながら売却のプランを立てています。

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