中古マンション売却の基礎

狭山市・所沢市・入間市で中古マンションを売るとき、何を重視して査定額が決まるのかを、誰にでもわかりやすく整理しました。この記事を読めば、査定のプロセスが理解でき、売却で不利にならない準備ができます。最後に当社の物件一覧とYouTubeチャンネルへの導線もご用意しました。

なぜ査定は「比較法（取引事例比較）」が中心になるのか

中古マンションの市場価格は、新築のように建物の元値（建築費）だけで決まらず、直近に実際に売れた類似物件（成約事例）を基準に決まります。これを比較法と呼びます。特にマンションは立地・階数・向き・共用部分・マンションブランドの影響が大きく、同じマンション内でも部屋ごとに差が出ます。

専門用語メモ：比較法＝似た条件の既成約物件を比較して価格を決める方法。住宅ローンや公的評価とは別に、実需（買い手の意欲）に基づく実際の売買事例を重視します。

成約データがどれだけ重要か（事例で理解する）

たとえば、狭山市で過去半年に成約した3件の中古マンションが以下のような条件だったとします：

• A：3階・南向き・フルリフォーム済・築15年・専有面積60㎡→成約価格2100万円
• B：2階・北向き・居住中（未リフォーム）・築18年・専有面積58㎡→成約価格1950万円
• C：5階・西向き・一部リフォーム・築14年・専有面積61㎡→成約価格2050万円

このような成約データが揃うと、あなたの物件が「どれに近いか」「どの点が上乗せ要因（リフォーム、日当たり、南向き等）」「どの点が減点要因（エレベーター停止階である、管理費が高い等）」かが分かります。比較法は複数の事例を「近づける」ことで精度を高める手法です。

査定で具体的に見るポイントと買主の視点

1）階数とエレベーター停止階の影響

同マンション内での階数差は価格に直結します。一般的に高層階の方が眺望や採光で有利ですが、以下のような特別な事情が影響します：

• エレベーターが止まらない階は利便性の観点で減点されます。
• 低層階でも階段利用が多い場合、特に高齢の買主層には不利。
• 逆に1階の専用庭付きは希少性があり評価アップになるケースもあります。

2）向き（日当たり）

南向きは根強い人気ですが、周辺の建物配置や眺望、日照時間が重要。西向きや北向きでも「眺望が開ける」「午後の光が気持ちいい」などポジティブな見せ方で買主の印象は変わります。

3）リフォーム歴と室内の状態

小規模なクロス、CF（クッションフロア）貼替えからフルリノベまで、内装の直近の状態は査定に直接反映されます。ポイントは以下：

• 水回り（キッチン・浴室・トイレ）の更新があると大きく評価アップ
• 築年数が進んでいても、メンテナンスが行き届いていると買主の安心感が上がる
• リフォーム履歴は定量化（実施年・施工内容・保証の有無）して提示するのが良い

4）空家と居住中、どちらが売りやすいか

空家の利点は「即引き渡しが可能」で内覧の調整が容易な点。反面、居住中の物件は生活感があることで実際の間取りの使い勝手が伝わりやすいメリットもあります。
狭山不動産では、どちらのケースでも内覧を効果的に見せるノウハウがあります。空家であれば清掃・簡易ステージング、居住中であれば生活動線を見せる家具配置の提案などを行います。

5）マンションブランド・管理体制

同じエリアであっても、分譲ブランドや管理組合の運営状況は成約価格に影響します。共用部の清潔感、大規模修繕の計画、長期修繕基金の額などは買主がチェックする重要項目です。特に長期修繕計画が明確にある物件は安心材料となります。

査定を受ける前に準備しておきたいこと（売却で差をつける）

• 過去の成約資料や近隣での販売履歴が分かれば用意する（可能な範囲でOK）
• リフォーム履歴や設備の保証書はまとめて提示する
• エレベーターの停止階情報、駐車場権利、管理費・修繕積立の最新額を確認
• 内覧時は明るく、生活感を整理。必要なら簡易ステージングを検討

実際の査定例（概算の流れ）

1. オーナー様のヒアリング（リフォーム履歴、居住状況、希望条件）
2. 物件の現地確認（採光、劣化、管理状況）
3. 近隣・同マンションの過去6〜12ヶ月の成約事例を収集・比較
4. 比較法により価格帯のレンジを提示し、売却方法（仲介価格、媒介プラン）を提案

※ここで提示するのは概算です。実際の査定は現地を見た上で行います。無料査定フォームから依頼いただければ、最短で査定報告書を作成します（狭山市・所沢市・入間市は特に強み）。

売却を有利に進めるための小さなテクニック

• 採光の良い時間帯に内覧を設定する（写真も同様）
• 水回りの小修繕は費用対効果が高い（目に見える劣化は買主の不安要因）
• エレベーター停止階なら階段の見栄えを整える、案内導線を配慮する
• マンションの長所（管理体制・コミュニティ・アクセス）を資料でまとめる

査定依頼とお問い合わせ（狭山不動産の導線）

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経験豊富な担当が成約データを元に現実的で無理のない売却プランを作成します。査定結果に基づいて、売り出し価格の目安とおすすめの販売戦略（仲介、リフォーム提案、ホームステージングなど）を明確にご提案します。

最後に：まとめと行動の呼びかけ

中古マンションの査定は「比較法（成約事例の比較）」が中心です。階数・向き・リフォーム歴・居住状況・エレベーターの停止階・マンションブランドなどが価格に影響します。情報を整理して提示するだけで査定の精度は上がり、売却もスムーズに進みます。まずは無料査定をご依頼ください。狭山不動産は地元密着で成約データをもとにした現実的な査定と販売力で、あなたの売却をサポートします。

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