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不動産ブログ
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記事カテゴリー：不動産売却「仲介買取センター」
2025-10-05
 相続で引き継いだ家や土地をどう扱うかは、ご家族の時間と費用、そして今後の暮らしに直結します。 この記事の見どころ1. まずは全体像：相続から売却までの道筋相続した物件販売を成功させる鍵は、焦らず「順番」を守ることです。一般的な流れは次の通りです。 (1) 相続人の確認と意向の整理（同意形成） 登記と査定は「別物」ですが、タイミングを近づけて進めるほど後戻りを減らせます。早期に現実的な価格帯を共有することで、ご家族の意向調整がスムーズになります。 2. 相続登記はプロに相談：提携の司法書士の力相続登記とは、亡くなった方名義の不動産を相続人の名義に移す手続きです。登記を済ませることで、売却や決済がスムーズになります。狭山不動産では 提携の司法書士をご紹介可能。必要書類の案内から申請まで一気通貫でサポートします。 相続登記の主な準備物（目安）
※個別事情により必要書類は異なります。まずは状況確認からご案内します。 3. 事前に価格査定：判断材料を増やす相続した物件販売を「いつ・どの方法で」行うかは、適切な価格感がわかるほど決めやすくなります。 査定で見る主な観点
査定価格は売出価格を拘束するものではなく、「現実的に売れるレンジ」を見通すための土台です。 ポイント 資金計画や相続税の納付計画が必要な方も、早期に価格帯を掴んでおくと負担を軽減できます。 4. 空き家のごみ処理・残置物対応：片付けは“目的に合わせて”売却前に家財をすべて撤去する決まりはありません。むしろ、売却方法に合わせた片付けのほうがコスト効率が良いことも多いです。
片付けチェックリスト（抜粋）
5. 販売企画の考え方：買い手目線に寄り添う“誰にとって価値があるか”を言語化することが重要です。 販売資料に載せたい情報例
売出準備2〜3週、公開後2〜4週が反響の山場。 6. 「買取」のほうがよいケース次のような状況では、不動産会社による買取が向く場合があります。
仲介売却 不動産買取 市場反応を見ながら販売。成約価格が上振れする可能性。 契約までが早く、スケジュールが読みやすい。 内見対応・清掃・広告など一定の手間が必要。 “現状のまま”で進められることが多い。 成約までの不確実性がある。 価格は確実性と引き換えに抑えめになる傾向。 7. 税金・費用の基本メモ（個別相談前提）
8. ケーススタディ事例A：入間市・戸建（空き家・残置物多め）仲介で検討。 事例B：所沢市・マンション（駅近・早期現金化希望）価格よりスピードを優先して買取を選択。 9. 狭山市・所沢市・入間市エリアの傾向（簡易メモ）駅徒歩や前面道路の広さ、商業施設への距離、学区の評判などが購買行動に与える影響は小さくありません。 相続した物件販売では、生活利便や街の計画（再整備・区画整理・道路計画）も評価に反映すると、無理のない売出戦略につながります。 10. 広告表現の注意点（誤認・誇大の回避）事実に基づかない優良誤認、比較根拠が曖昧な表示は避けます。距離や時間は一般的な測定方法に沿い、写真は実際の印象と乖離しないように。 安心して判断できる情報提供を徹底します。 11. 売出価格の決め方：レンジ思考で柔軟に価格は“点”ではなく“幅”で考えると、交渉や反響に対応しやすくなります。初期価格／調整価格／見直し価格など複数シナリオを設定し、 アクセス数・内見者の声・近隣事例をもとに納得感のある調整を行います。 12. よくある質問（Q&A）Q. 相続登記は売却の前？後？ Q. 建物の古さはどれくらい影響する？ Q. 片付けをどこまでやるべき？ Q. 相談だけでも大丈夫？
2025-09-28
狭山不動産（株）仲介・買取センター
お得大好き！！！！！ｗｗ サントリーの自動販売機 
2025-09-27
 これから寒さが本格化すると、空家の売却は「待てば増える」ではなく、“冬に起きやすいトラブルを未然に防ぐ準備”が成否を分けます。特に給湯器や水道の凍結、室内の結露、そして来場の減りやすい見学数の確保は、冬ならではのポイント。この記事では、狭山市・所沢市・入間市を中心に住宅を扱う狭山不動産の視点から、「冬の不動産 売却」で失敗しないための実務的なチェックと見学対策を、専門用語を抑えてやさしく解説します。 想定読者：はじめて中古住宅（空家）を売却する方／遠方の相続物件を管理中の方 #冬 寒い #空き家 管理 #給湯器・水道 凍結 #結露・カビ #見学対策 冬に“空家”で起きやすい3大トラブル1）給湯器・水道管の凍結冬の朝晩は気温が0℃前後まで下がり、給湯器や露出した水道管が凍ることがあります。凍結するとお湯が出ないだけでなく、解凍時に配管が破損し漏水につながることも。空家は人が使わない時間が長く、熱源が入らないため特にリスクが高くなります。 凍結予防の基本
用語補足：「水抜き」…配管の水を抜き、凍結・破裂を防ぐ作業のこと。 2）結露とカビ冬は外が冷え、室内の湿気が窓や壁の冷たい部分で水滴になる「結露」が発生しやすくなります。空家は換気が不足しがちで、カビ臭が生じると見学時の第一印象を大きく損ないます。 結露・カビを抑えるコツ
3）戸締まりと枯れ草日没が早い冬は、防犯面にも注意。戸締まりの徹底と、庭の枯れ草・落ち葉の片付けが大切です。枯れ草は風で舞い、見た目の印象を下げるだけでなく、乾燥時期の火気リスクにもつながります。 チェックしたい防犯・景観ポイント
寒い季節でも“見学数”を落とさない運用術冬は外出を控える人が増え、ご案内（内見）が減りがち。しかし、準備の質で体験価値を上げれば、同エリアの競合物件との差が生まれます。 温度と明るさを「体験設計」する
予約～当日の導線をスムーズに
写真撮影も冬はコツがあります。午前10時～14時のやわらかい日差しを狙い、窓回りを乾いた状態で撮影。外観は雲が少しある薄晴れの日が、壁の質感がフラットに仕上がります。 価格と売り出し時期の考え方冬の不動産 売却冬は転勤・進学準備の動きが出る一方、来場数は天候に左右されます。「相場からの許容レンジ」を把握し、早めの適正化がポイント。内見数が伸びない期間は、情報の見直し（写真・間取図・説明）や、見学動線の改善を先に行い、価格調整はデータに基づいて段階的に検討します。 見直しの順番（おすすめ）
誇大な表現は避け、実際の状態を正確に。広告表現は業界の基準に沿った記載が必要です。 これだけやれば安心：凍結・結露の実務チェックシート給湯器・水道
結露・カビ
防犯・外構
よくある質問（冬×空家×売却）Q1. 給湯器は常時電源を入れておくべき？凍結予防運転がついている機種は、通電で保護が働く場合があります。ただし、長期不在で水を使わないなら元栓閉栓と水抜きが基本。機種・設置状況によって最適解が異なるため、個別にご相談ください。 Q2. 見学前だけ暖房を入れるのは印象が悪い？むしろ歓迎されます。玄関～LDK～洗面の温度差を小さくすると、体験がスムーズで長所が伝わりやすくなります。 Q3. 冬は売れにくい？動きは天候に左右されますが、準備と露出の質で十分に成果は狙えます。実際には、転勤・新生活のタイミングに合わせて探す買主さまも一定数いらっしゃいます。 「冬の不動産 売却」を成功に近づける最短ルート凍結・結露・防犯。冬の空家は小さな“手当て”の積み重ねが価値を守ります。現地チェックと運用設計は、ぜひプロと一緒に。狭山不動産が、初めての売却も分かりやすく並走します。 ※本記事は一般的なポイントをまとめたもので、物件や設備の状態により最適な対応は異なります。
狭山不動産の社有物件情報はこちら動画で学ぶ：狭山不動産グループ公式チャンネル最新の物件紹介や住まいの知識を動画で分かりやすく発信中。ぜひチャンネル登録を！ 広告表示に関する留意：表示内容は実際の物件・設備の状態に基づき、誤認を招く表現を避けて記載してください。相場・販売状況は時期により変動します。
2025-09-22
 売却予定の不動産にある外構やブロック塀は、見た目だけでなく「周囲外構の高さ」や古さを法規と安全の観点で点検しておくことがたいせつです。 なぜ「周囲外構の高さ」を気にするのか外構は暮らしの安全性、売却時の評価、将来の維持費に直結します。外構と言うと門やフェンスを思い浮かべますが、実際には敷地を囲うブロック塀、隣地との仕切り、土留め（どどめ：土が崩れないように抑える構造）、擁壁（高低差を支える壁）、生垣、境界杭、排水や側溝までが関わります。これらは単体ではなく「周囲とのつながり」で安全性が決まります。自宅側が新しくても、隣地側の古い塀が地震や台風で倒れやすい場合、相互に悪影響が起きる可能性があるためです。 売却前チェックの3ポイント① 劣化の程度ひび割れ、傾き、ぐらつき、鉄筋の露出、目地の欠けなど。放置すると修繕範囲が広がります。 ② 構造の基本ブロックの厚さ、控え壁（こうえかべ：倒れにくくする“つっかえ”）、基礎の有無。 ③ 高さと位置1.2m以上かどうか、道路・隣地境界との関係、条例の該当有無を確認。 ポイント：周囲外構の高さを把握すると、現地の安全・査定・検討スピードが上がります。 周囲との外構が与える3つの影響
外構劣化のサイン
厚さと薄さの考え方ブロック塀の厚さは倒れにくさに直結します。昔の施工で薄いブロックが使われていると、厚さに対して高さが見合わず、強風や地震で転倒しやすくなります。下部の基礎が十分に地中に入っているか、控え壁が適切な間隔で配置されているかも重要です。 高さ1.2m以上は規制に注意一般に塀は高さが増すほど風や地震の力を受けやすくなります。1.2mを超えると自治体の指導や建築基準関係の確認が必要となるケースが多く、控え壁や鉄筋、基礎寸法など細かな決まりが関わります。古い塀は当時の基準で作られ、現在の考え方とズレていることも。売却前に「今の考え方で安全か」を点検し、低くする・控え壁を設ける・フェンスに置換する等を検討しましょう。 崖条例（がけ条例）に該当するか敷地や隣地に高低差がある地域では、自治体の崖条例が適用されることがあります。擁壁や土留めの安全性、建物の離隔距離、補強方法など追加配慮が必要です。周囲外構の高さだけで判断せず、地形や排水計画まで含めて確認しましょう。狭山市・所沢市・入間市は丘陵の起伏が多いエリアもあり、現地の見立てが重要です。 “万年塀”は早めの見直しを万年塀はコンクリート板を柱に差し込む古いタイプの塀。重厚に見えても基礎や支え方が現行の考え方と合わないことがあり、老朽化による割れ・ぐらつきも目立ちます。安全点検のうえ、撤去・新設／高さを抑えてフェンス併用など、買主さまが安心できる提案を用意すると交渉がスムーズです。 控え壁の役割と配置控え壁は塀が倒れにくくなるよう敷地側へ張り出す“つっかえ”です。高い塀ほど必要性が増し、適切な間隔で設けることが大切。見た目をスッキリさせたいなら、高さを抑えつつ上部を軽いフェンスにする複合案も有効です。 “積み直し”で価値を守る部分的なひびや傾きには、いったん解体し健全な構造で積み直す“積み直し”が有効です。既存基礎を使えるか、新設が必要か、鉄筋の状態や水はけ改善の要否を見極めましょう。将来不安の軽減は査定や印象にも好影響です。 測量で境界と高さを「明確に」測量は、境界杭の有無、隣地との越境、道路との取り合い、そして周囲外構の高さの正確な把握に役立ちます。図面と現地のズレを早期に是正でき、測量図があると買主さまは安心して検討しやすくなります。 現地でできる“かんたん安全チェック”
ケーススタディ（狭山市・所沢市・入間市）● 通学路に面した高い万年塀 → 高さを抑え上部フェンス化で見通しと安全性を両立。夜間は足元灯で陰を作らない計画に。 費用感の考え方（一般論）撤去・新設・積み直し費用は長さ・高さ・搬入経路・処分費で大きく変わります。相見積りでは仕様（ブロック厚、鉄筋、基礎、控え壁ピッチ、仕上げ）を揃えて比較。安さだけでなく保証・アフター・雨水対策まで含めて検討しましょう。 売却までの段取りモデル
買主さまに響く“情報の見せ方”点検チェックリスト・測量図・是正案の3点セットで安心感が高まります。ビフォー・アフター写真や維持管理のコツも1枚にまとめて提示すると効果的です。 季節リスクへの備え台風前は飛散物の片付けと排水口の落ち葉除去を。寒冷期は凍結で白華が出やすいので、水をかけすぎず専用クリーナー・ブラシでやさしく清掃。目地の欠けは早めに補修しましょう。 境界トラブルを防ぐコミュニケーションお隣の外構が関わる場合は、測量の立会い・工事の音や振動の説明・工期と作業時間の共有を。工事後は清掃とご挨拶で良好な関係を保ちましょう。 チェックリスト（保存版）
よくある質問
まとめ周囲外構の高さは、売却のスピード・価格・安心の三拍子に効くポイント。高さ1.2m超の塀、万年塀、控え壁の不足、条例の可能性は、早めの点検と小さな是正で大きな不安を抑えられます。まずは現地を一緒に確認し、できるところから整えていきましょう。 ※通信環境により表示に数秒かかる場合があります。
<a href="tel:0429500055" style="display: inline-block; background-color: #00b6e8; color: #ffffff !important; padding: 10px 20px; border-radius: 5px; text-decoration: none;">仲介・買取センターへのお問い合わせ▶04-2950-0055</a>
※本記事は一般的な考え方をご紹介するもので、すべての物件に同じ対応が適用できるとは限りません。実際の安全性や必要な手続きは個別の現地条件・自治体の運用で異なる場合があります。詳細は担当者へご相談ください。
2025-09-21
土地を売却しようと考えたとき、「解体して更地にしてから売った方が有利なのか、それとも建物を残したままの方がいいのか」と迷う方は少なくありません。見た目の印象は更地が良い場合もありますが、実は税金の面で大きな違いがあります。本記事では、土地販売に関わる注意点や固定資産税の考え方についてわかりやすく解説します。将来の売却や相続を考えている方にとっても役立つ内容です。 建物を解体して更地にすると税金が変わる？まず押さえておきたいのは、固定資産税は「土地」と「建物」に課税されるという点です。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」という軽減措置があり、最大で課税標準額が1/6まで軽減されます。例えば、30坪の土地に家が建っている場合、その土地の固定資産税は大幅に抑えられているのです。 ところが、建物を解体して更地にすると、この軽減措置がなくなります。結果として「土地だけは固定資産税が高い」と感じる状況になるのです。つまり、毎年の負担が一気に増える可能性があります。 更地にするメリットとデメリットメリット
デメリット
境界確定と測量代も忘れずに土地を売却する際に重要なのが「境界確定」です。隣地との境界が不明確なままでは、買主に不安を与えてしまいます。そのため、測量を依頼して「ここからここまでが自分の土地」とはっきりさせておくことが大切です。測量費用は数十万円かかることも多く、売却前の準備資金として見込んでおく必要があります。 解体更地にして売るべきか、建物付きで売るべきか「古家付き土地」として売りに出すケースも少なくありません。この場合、買主が解体費を見込んで価格交渉することもありますが、固定資産税の軽減措置は残ります。 固定資産税のシミュレーション例えば、この付近の住宅地で30坪の土地を考えてみましょう。 狭山不動産がご提案する安心の進め方狭山不動産「オウチノコト」では、狭山市・所沢市・入間市を中心に、多くの分譲地や仲介物件を取り扱っています。 まとめ土地を売却するときは、ただ更地にすれば良いというわけではなく、税金の仕組みや費用面を正しく理解することが大切です。
2025-09-21
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2025-09-20
狭山不動産（株）仲介・買取センター
仲介・買取センターへのお問い合わせ▶04-2950-0055 懸賞生活・・・・・なんだかんだ継続中 これは、よしむねでなく・・・よっそうと読む老舗有名店だ！！！なんかお得気分 
2025-09-15
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2025-09-15
狭山不動産（株）仲介・買取センターです
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2025-09-14
秋から冬へ。年内で不動産引き渡しを済ますための道筋 この記事の目的は、「この秋から動き始めれば、年内で不動産引き渡しを済ますことは十分に可能」ということを、具体的な手順と現実的なスケジュールでお伝えすることです。対象エリアは埼玉県の狭山市・所沢市・入間市。一次取得層の方にも読みやすい言葉で、不動産売却の流れ、年末までに完了させるコツ、空き家や空室の場合のスピード感ある進め方までを、やさしく整理します。 なぜ「秋」は売却を進めやすい？―販売期の特徴9～12月は、転勤や住み替えが重なる時期で、内覧の動きが活発になります。特に10～11月は気候が安定し、日中の内覧もしやすい季節。写真の見え方もよく、外構や植栽の印象もきれいに映えます。加えて、買主側も「年内に新生活の準備を整えたい」という心理が働きやすく、年内で不動産引き渡しを済ますための交渉がまとまりやすいのが秋の特徴です。 ポイント ・日照時間が長めで、写真と実物のギャップが出にくい 留意点 ・価格は相場感を外さないことが最重要 「年内引き渡し」達成の逆算カレンダー一般的な戸建・マンションの売却フローを、最短～標準の目安で逆算します（個別事情により変動します）。 1 9～10月上旬：現地確認・書類整理・相場確認・簡易点検。簡易清掃と小修繕で印象を底上げ。 2 10月：写真撮影・販売図面作成・広告掲載開始。反響が入りやすい初速をしっかり作る。 3 10～11月：内覧対応・価格調整。申込～売買契約へ。ローン審査の目安は1～2週間。 4 11～12月：引渡し準備（抵当権抹消、引越し手配、公共料金の精算、境界・付帯設備の最終確認）。 5 12月中旬～下旬：決済・鍵の受け渡し。空き家・空室なら日程調整が柔軟で、年内で不動産引き渡しを済ます確度が高まります。 ※「決済」は売買代金の受け渡しと所有権の移転手続きが同日に行われるのが一般的です。 「空き家・空室」ならスピード感が段違いすでに居住していない空き家・空室の物件は、内覧日程や引渡し日の調整が柔軟で、売主・買主・金融機関・司法書士のスケジュールを合わせやすくなります。空き家であれば年内に精算可能となるケースも多く、固定資産税や維持費の負担軽減にもつながります。 空き家でやっておきたい3つの整え
狭山・所沢・入間で「年内の引き渡し」を叶えるコツ1. はじめの価格設定は“相場の真ん中”を意識募集初期の反響量は、その後の売れ行きを左右する指標です。周辺事例とのズレが小さいほど、内覧件数と申込率は安定し、年内で不動産引き渡しを済ます流れを作りやすくなります。 2. 写真は「午前の外観＋午後の室内」がおすすめ外観は斜め45度、室内は広角に頼りすぎず“目線の高さ”で。生活感の写り込みを避け、窓まわりを整えるだけで明るさが段違いに。 3. 内覧導線は“最初の3分”が勝負玄関～LDK～バルコニー（または庭）までの導線をスムーズに。鍵の受け渡し方法、駐車位置、靴の置き場など当日の段取りを事前共有しましょう。 4. 住宅ローン残債・抵当権の確認は早めに金融機関の手続きには所要期間があるため、残高証明や抹消書類の準備は前倒しに。決済同日に所有権移転・鍵の受け渡しを行うための地ならしです。 「年内で売り切り」を狙う販売設計「年内の引き渡し」を優先する場合、価格戦略は“機動的な微調整”が鍵になります。反響数・内覧件数・申込状況を毎週レビューし、2～3週間様子を見て手応えが弱いと感じたら、価格や訴求の角度を調整します。 調整の例：価格幅を見直す／写真の差し替え（夕景や季節感の1枚を追加）／間取り図のわかりやすい表記／ポイント設備のクローズアップ（床暖房・食洗機・浴室乾燥機など） 書類と手続きの“つまずき”をなくす早めに確認しておきたいもの
決済前のチェックリスト
※表示・広告にあたっては、誇大表現や誤認を与える表記を避ける必要があります。狭山不動産では社内基準に基づき、適切な表現で情報提供を行います。 買主に伝わる“ひと言”の作り方物件の魅力は長文で説明するより、「暮らしの絵が浮かぶ」短い言葉が効果的です。たとえば、朝日の入るダイニング、家事導線の短さ、ベビーカーが置ける玄関土間、など。一次取得層は“等身大の暮らしやすさ”に価値を感じます。 年末までに終えたい税・費用の段取り（概要）売却益が出た場合の税（譲渡所得）や、買い替え特例などは個別判断が必要です。まずは概算の資金計画を作り、手取り額の見通しを持つことが大切。固定資産税・都市計画税の精算は引渡し日に日割り計算されるのが一般的です。 まずは無料相談で、最短ルートをご提案します狭山不動産「オウチノコト」では、年内で不動産引き渡しを済ますための販売計画づくりから、写真・情報発信、内覧対応、契約・決済・引越しまでを一気通貫でサポートします。エリア特性を踏まえた現実的なスケジュール設計と、誤認を避ける正確な情報提供で、安心してお任せいただけます。 最新物件や住まいづくりのヒントを動画で配信中。チャンネル登録はこちら。 |