はじめに：相談から始めるのがいちばん効率的

不動産売却は「高く」「早く」「安全に」の三つのバランスが大切です。インターネット検索でたくさんの情報が見つかりますが、「不動産売却　わからないこと」があると、調べ疲れや判断の先延ばしが起こりやすくなります。最短ルートは、信頼できる地元の会社に状況を話すこと。今すぐ売るつもりがなくても大丈夫です。方向性の確認や住み替えの選択肢、相続前の整理など、早めの相談が結果として時間とコストの節約につながります。

まずやること３つ（10分でOK）

売却の全体の流れ（標準的な手順）

1. 相談・ヒアリング：目的（資金化・住み替え・相続整理など）と希望条件を共有します。
2. 現地調査・法令確認：物件の状態、接道、インフラ、周辺環境、都市計画などを確認します。
3. 査定書発行：調査と市場データをもとに価格の目安を算出し、根拠とともにお渡しします。
4. 提案金額のすり合わせ：売出価格と想定成約価格、販売戦略、スケジュールを一緒に設計します。
5. 媒介契約の締結：販売方法や期間、報酬（仲介手数料）の上限を確認し、契約します。
6. 販売準備：写真撮影、間取り作成、掲載原稿、広告方針、内見ルールを整えます。
7. 販売開始：自社サイトや各ポータル、現地看板、既存のお客様へのご紹介などを組み合わせます。
8. 内見対応：日程調整、室内外の整え、来訪者の把握、フィードバック共有を行います。
9. 申込み・条件交渉：価格・引渡し時期・付帯設備・契約条件などを調整します。
10. 売買契約の締結：重要事項の説明のうえで契約書を取り交わします。
11. 引渡し準備：抵当権抹消、各種精算、引越し日程、公共料金手続きなどを進めます。
12. 決済・引渡し：残代金の受領、鍵の受け渡し、登記申請を行い、お取引完了です。

ポイント：査定書の見かた

査定は「将来の成約見込み価格」を数値化したものです。机上査定（資料で算出）と訪問査定（現地確認で算出）の二種類があり、
精度は後者が上がります。査定書には、近隣の成約事例・募集中物件・過去の市況推移・物件の長所短所・想定ターゲット・
想定販売期間などが示されます。「不動産売却　わからないこと」が多い方ほど、金額だけでなく根拠のページを一緒に確認しましょう。
数字の幅（レンジ）と、その理由（道路付け、眺望、日当たり、リフォーム履歴、管理状況など）を理解すると、
提案金額への納得感が高まります。なお、査定価格は将来の価格を保証するものではありません。

提案金額と販売戦略

提案金額は「売出価格（スタート）」「想定成約価格（着地）」「下限ライン（守るべきライン）」の三層で考えます。
周辺の事例と比べて割高に見せないことが大切ですが、同時に物件の個性（駅距離、角地、駐車並列2台、眺望、公園の近さ、学区など）を
丁寧に伝えることで価格の妥当性が伝わります。販売戦略は、写真の見せ方、初動の広告露出、内見の組み方、価格調整の判断タイミングなど、
開始前に合意しておくと安心です。「まず反響を集め、最初の2〜4週で市場の反応を数値で評価→必要に応じて微調整」というサイクルが王道です。

用意するもの（はじめてでも揃えやすいチェックリスト）

• 本人確認書類（運転免許証など）
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書（直近年度）
• 権利証または登記識別情報
• 実印・印鑑証明書（売買契約時）
• 住民票（住所変更がある場合）
• 建築確認済証・検査済証、設計図書、パンフレット、仕様書（ある範囲でOK）
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書（コピーでも可）
• リフォーム履歴が分かる資料・保証書
• 境界に関する資料、越境の有無が分かる書面（あれば）
• 住宅ローンの残高証明（残債がある場合）などが参考例です

内見や外観拝見への準備

諸経費の「見学」＝内訳を一緒に見える化

売却でかかる代表的な費用は、仲介手数料、測量費（必要な場合）、登記関係費用（抵当権抹消など）、
印紙税、引越し費、ハウスクリーニング費、譲渡所得税（利益が出た場合）などです。

たとえば、決済時に必要となるもの、契約時に必要となるもの、
売却益の有無で変わるもの――と段階ごとに整理すると把握しやすくなります。
費用は物件の状況や選択肢によって変わるため、個別の金額は面談時に丁寧にご説明します。

現地調査でチェックするポイント

• 土地：境界標の有無、越境の可能性、前面道路の幅員・種別、上下水・ガスの引込、災害情報の確認。
• 建物：劣化状況、増改築の履歴、雨漏り痕の有無、設備の動作、シロアリ対策の履歴など。
• 法令：用途地域、建ぺい率・容積率、地区計画や景観条例、セットバックの要否など。
• 周辺：騒音・臭気、採光、眺望、公園や商業施設、通学路、バス便の利便性など。

「何からしてよいか」Q&A

Q. 住み替えと先に売るのと、どちらが安心？

A. 残債や新居条件によって最適解は変わります。
売却先行は資金計画が明確、購入先行は引越しがスムーズ。仮住まい費用やダブルローンの可能性も含め、
数字で比較します。「不動産売却　わからないこと」が多い時ほど、表で見える化するのが近道です。

Q. 価格はどう決めればいい？

A. 査定レンジ・近隣の売出状況・希望期間を総合して決めます。
スタート時は注目されやすい価格帯に設定し、反響を見ながら微調整する方法が一般的です。

Q. リフォームはしてから売るべき？

A. 軽微な補修や清掃は効果的ですが、大規模工事は費用対効果を精査。
買主様が好みに合わせて手を入れられる余地も価値になります。

Q. 居住中でも内見は大丈夫？

A. 可能です。曜日・時間帯のルールを決め、生活感を整えるコツをお伝えします。
洗濯物の一時避難やペットの同席可否などを事前に決めておくと安心です。

Q. 広告はどこまで出すの？

A. 自社サイトや各種ポータル、既存のお客様へのご紹介、現地看板などを組み合わせます。住所の詳細や写真の範囲はプライバシーと安全に配慮して調整します。

Q. 瑕疵や不具合は伝えるべき？

A. 重要な事実は告知義務があります。修理履歴や認識している不具合は早めに共有いただくほど、全体がスムーズです。

Q. 税金はどれくらい？

A. 条件により異なります。特例・控除の対象になる場合もあるため、税理士・司法書士等と連携し、最新制度を前提にお話しします。

Q. 不動産売却でわからないことが多すぎて不安…

A. 大丈夫です。疑問を言語化→優先順位づけ→3ステップに分解。最初の面談で道筋を作り、その後は伴走します。

相続前でも大丈夫（将来の売却を見据えた整理）

相続が発生する前の段階から、名義や財産の把握、書類の所在確認、家財の仕分け、空き家リスクの点検など「できる準備」はたくさんあります。相続が発生した後は、相続人の確定、遺産分割の協議、登記や税申告など専門家の関与が必要になる場面も多く、早めの情報整理が安心につながります。空き家の管理や売却タイミングの見極め、解体や荷物整理の手配もご相談ください。

地域の事情と売れやすさの考え方（狭山市・所沢市・入間市）

このエリアでは、駅徒歩やバス便の利便性、道路の広さ、公園や教育施設の近さが評価されやすい傾向にあります。朝の通勤・通学の動線、周辺のスーパーや施設など日常の利便性も内見時の会話でよく話題に。四季の写真や採光の良さ、静けさの時間帯も魅力として伝わります。地元での販売実務に基づいた視点で、購入検討者の疑問に先回りしてお答えします。

スケジュール感の目安

• ご相談〜現地調査：1〜7日
• 査定書発行〜提案金額すり合わせ：3〜10日
• 販売準備：7〜14日
• 販売開始〜初回の振り返り：2〜4週

物件や買主様の状況で前後します。
大切なのは、節目ごとに「何を決めれば良いか」を共有すること。スケジュールは担当と毎週見直し、ムリ・ムダ・ムラを減らしていきます。

チェックリスト：今日からできること

• 不動産売却でわからないことを書き出す
• 住所・築年・面積など基本情報をメモ
• 納税通知書と権利証の所在を確認
• 写真を数枚スマホで撮影（全体感の共有に便利）
• 面談方法（来店／オンライン／電話）を選ぶ
• 希望時期（いつまでに？）を暫定で決める
• 家族の意見をヒアリングし、条件の優先順位を作る